Notwendige Dokumente und generelles Vorgehen bei der Immobilienbewertung
Die Notwendigkeit einer Immobilienbewertung kann vielfältige Anlässe haben: So möchten manche Eigentümer ihre Immobilie rein interessenhalber im Wert schätzen lassen, andere möchten sie aus privaten, beruflichen oder finanziellen Gründen verkaufen. Doch auch im Zuge von rechtlichen Angelegenheiten wie beispielsweise einer Scheidung, Schenkung oder Erbschaft kann eine Verkehrswertermittlung von Nöten sein.
Zu einer seriösen Bewertung der Immobilie gehört es in der Regel, dass alle zum Bewertungsobjekt gehörenden Unterlagen berücksichtigt werden. Diese können entscheidende wertrelevante Details enthalten, welche eine sachgerecht durchgeführte Bewertung nach oben oder nach unten korrigieren können. Mittlerweile ist es zwar ebenso möglich, über kostenlose Online-Immobilienbewertungen den Wert seines Objekts ermitteln zu lassen, doch in der Regel erhält man hierbei nur einen groben Preiskorridor. Um den genauen Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie bewerten zu lassen, sollte daher eine fachkundige Person wie ein Immobiliensachverständiger oder -makler aufgesucht werden.
Zur seriösen Ermittlung des Immobilienwertes benötigen diese den Grundbuchauszug des Objekts, das Bau- und Altlastenverzeichnung, die Baubeschreibung, den Energieausweis, Angaben zum Baujahr der Immobilie, Nachweis über etwaige Modernisierungsmaßnahmen (Rechnungen), Angaben zu einem möglicherweise bestehenden Denkmalschutz sowie Angaben zur Wohnfläche und gegebenenfalls zur Grundstücksgröße. Soll ein Haus bewertet werden, dann ist auch ein Nachweis über die Versicherungspolice der Wohngebäudeversicherung hilfreich. Wird die Immobilie fremdgenutzt, sprich sie dient als Verpachtungs- oder Vermietungsobjekt, so sollte eine Aufstellung über die monatlichen Miet- bzw. Pachteinnahmen angefertigt werden. Auch Angaben über etwaig bestehende Nebengebäude wie Garagen, Tiefgaragenstellplätze oder Pkw-Stellplätze werden zur detaillierten Bewertung benötigt.
Auf Basis dieser der Immobilie betreffenden Unterlagen kann im Anschluss die marktkonforme Wertermittlung erfolgen. Dazu stehen grundsätzlich drei Bewertungsverfahren zur Verfügung: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren.
Diese kommen zwar oftmals in Kombination zueinander zur Anwendung, es gibt jedoch für jede Immobilienart bzw. -nutzung ein jeweils typisches Bewertungsverfahren. So wird für fremdgenutzte Objekte das Ertragswertverfahren verwendet. Wie die Begrifflichkeit schon erahnen lässt, werden hierbei die jährlichen Nettoerträge zu Wertermittlung herangezogen. Dabei werden diese mit einem Kaufpreismultiplikator verrechnet. Dessen Höhe bemisst sich nach der Lage, Ausstattung und dem baulichen Zustand der Immobilie. Gehört zur vermieteten Immobilie noch ein Grundstück oder zusätzliches Nebengebäude, so wird dessen Wert auf den eigentlichen Gebäudewert hinzuaddiert.
Gilt es dagegen ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus zu bewerten, dann sollte auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden. Hierbei wird ebenfalls der Gebäudezeitwert mit dem Grundstückswert aufaddiert. Der Zeitwert lässt sich durch die potenziellen Neubaukosten abzüglich der Abnutzungskosten ermitteln. Der Wert des Grundstückes kann über dessen Fläche und den regionalen Bodenrichtwert ermittelt werden. Zur Immobilienbewertung dieser beiden Anwendungsfälle kommt in der Praxis auch das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Typischerweise wird es zwar zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet, findet aber prinzipiell immer Anwendung. Bei diesem Bewertungsansatz wird das zu bewertende Objekt mit vergleichbaren, am Markt befindlichen oder schon verkauften Objekten verglichen. So ist es ein gängiges Werkzeug, wenn es darum geht, den eigentlichen Marktwert einer Immobilie festzulegen.
Sie finden weitere Informationen zu diesem Thema auf Seiten von bspw. Immobilien Reinhardt GmbH.
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